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一个9岁的地产IPO新贵 未显负债之忧

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    发表于 2019-6-4 18:45:55 | 显示全部楼层 |阅读模式
      5月24日晚间,港交所披露了新力控股(集团)有限公司(简称“新力”)招股书,上市正式进入倒计时。

      满打满算,从注册那天至今,新力才9岁。若成功上市,它或许是中国地产圈内有史以来最年轻的资本新贵。这两年登陆资本市场的地产商,从诞生到上市,平均年龄超过20岁。

      在中国地产行业中,老牌房企大部分都被负债控制着经济命脉,看似一片祥和的高产值下其实是掉进了不良循环。而纵观如今地产业中的新贵们,来看看新力的成绩单。

      新力2016年、2017年及2018年实现收入为22.2亿元、52.4亿元及84.2亿元,复合年增长率为94.6%;净利润分别为1.3亿元、2.8亿元及5.6亿元,复合年增长率约为105.9%。受益于净利润的大幅增长,股本回报率从2017年度的2.4%大幅增长至2018年的9.7%。

      新力的前世今生

      打响新力的第一枪,是在江西南昌。这是一哥军旗升旗的地方。

      新力的前身是江西新力置地,2010年3月成立,第一个项目是南昌帝泊湾,当样板区开放后,凭借高尔夫球场般的草坪和机场跑道式的地下车库,惊艳江西地产圈。

      根据招股书描述,新力专注于住宅物业的开发和销售。数据显示,最近三年销售物业收入分别为22.1亿元、52.3亿元、83.9亿元,均占总收入的99%以上。新力科技旗下的物管、商业和超市都不在此次上市资产之内。

      降控成本保持稳健利润率,未显负债之忧

      据招股书披露,新力2016年、2017年及2018年毛利率分别为24.7%、33.7%及37.3%。而毛利率的提升,主要受益于相对较低的土地成本、控制开发及建设成本。数据显示,建设成本占销售成本的比例,从2016年的65.3%下降到2018的61.7%;土地成本占销售成本的比例,从2016年的25%下降到2018年的24%。同期,在运营管理成本方面,薪金、差旅及招待费、服务开支项目占比也下降了3~6个百分点。

      收入几何式增长,利润率稳健提升,现金流更能说明经营的向好。据招股书披露, 2018年经营性现金流净额为17.2亿元,是近三年以来首次为正。其中,收到的预付款和其他应付款总额为32.8亿元,同比大增429%。

      新力有充足的后劲力量。截至2019年3月31日,新力拥有101个住宅物业项目,其中55个位于江西省,11个位于长三角地区,20个位于大湾区,以及15个位于中西部核心城市及其他地区。江西是新力的大本营,南昌更是重中之重。据披露,新力总土储的43.8%集中在江西省,其中,南昌占35.6%。若加上合营公司及联营公司的应占土地储备,江西省土储合计占比为52.6%。

      据招股书披露,未来,新力将继续在江西省、长三角地区、大湾区及华中及华西核心城市以及其 他具高增长潜力地区开发物业项目。拟进一步巩固现有市场地位,并扩展至江西 省及三大区域中新力认为具有高增长潜力的选定城市。新力相信,在经验和成 功下(尤其是在江西省),有望扩大足迹,进一步在全国市场扩张,并在现有的市场中获得更高的市场份额,未显负债之忧。

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